Droit pénal

Le bail d’habitation concerne la location de logement à titre de résidence principale. Ce logement peut être vide ou meublé. Par ailleurs, les baux d’habitation renvoient également aux colocations à contrat unique.

Le bail d’habitation est un document écrit, sous forme d’acte authentique ou bien d’acte sous seing privé, en plusieurs exemplaires en fonction du nombre de parties. D’autre part, il doit être conforme à un modèle de bail réglementaire.

Maître Zaarour, avocat en droit pénal à Valenciennes, vous fournit dans ce qui va suivre tout ce que vous devez savoir sur le bail d’habitation !

Il est aussi avocat en droit fiscal à Valenciennes et vous accompagne dans toutes vos procédures liées.

1. Le contenu du bail d’habitation

La loi oblige certaines clauses, mais en interdit d’autres. De plus, la liberté des contractants se limite à certains secteurs. On peut citer, à titre illustratif, l’existence ou la non existence d’un dépôt de garantie, la mise en place d’une clause résolutoire…

Les clauses imposées du contrat de bail d’habitation

Le bail doit nécessairement comprendre ces informations :

• Nom du propriétaire et son domicile ;
• Le nom du gestionnaire et son domicile le cas échéant ;
• Nom du locataire ;
• La date de prise d’effet du contrat ;
• Durée du bail d’habitation ;

• La description du logement et l’énumération de ses équipements (communs et privatifs) ;
• La localisation du logement ;
• Sa destination (habitation ou mixte, c’est-à-dire, à usage professionnel et d’habitation) ;
• Le type de chauffage et de fourniture d’eau ;
• La surface habitable du logement ;
• La nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier renouvellent de bail ou la dernière location ;

• Le montant du loyer et son mode de règlement ;
• Les modalités de révision du loyer et indiquer la date de la dernière révision ;
• Sinon le montant du dépôt de garantie. Ce dernier ne peut pas être supérieur au montant d’un mois de loyer pour un logement vide et à un montant de deux mois pour un logement meublé ;
• Le montant du dernier loyer payé par le dernier locataire ;
• Et enfin, le montant des frais de l’agence immobilière s’il y en a, les modalités de partage de ces frais entre le propriétaire et le locataire, ainsi que les plafonds de facturation en fonction de la localisation.

Quelles sont les clauses interdites ?

Il s’agit des clauses qui :

• Imposent le paiement des loyers par le biais d’un prélèvement automatique ;
• Obligent une compagnie pour l’assurance locative ;
• Interdisent l’hébergement des personnes qui ne vivent pas, d’habitude, avec le locataire ;
• Ne permettent pas l’exercice d’une activité politique, syndicale, confessionnelle ou associative.

Les annexes du contrat de bail

Il faut absolument annexer à l’acte :

• Une notice qui informe sur les droits et les obligations des deux parties ;
• Un état des lieux et du mobilier s’il y en a ;
• Les extraits du règlement de copropriété qui concerne la destination de l’immeuble, la jouissance, ainsi que l’usage des parties privatives et communes ;
• Une attestation d’assurance locative ;
• Un dossier de diagnostics techniques (la performance énergétique, le constat des risques d’exposition au plomb, le diagnostic amiante, l’état de l’installation électrique, l’état de l’installation de gaz, des risques technologiques et naturels, l’état des nuisances sonores aériennes, etc.
• En ce qui concerne les biens en copropriété, le dossier doit contenir les diagnostics relatifs aux parties communes et effectués à l’initiative du syndic ;
• La convention ANAH ou APL en cas où le logement est conventionné ;
• Des renseignements qui concernent les modalités de réception de la télévision pour les baux d’habitation qui sont antérieurs au 27 mars 2014, ainsi que des informations sur l’accès aux technologies d’information et aussi de communication.

2. La durée du bail d’habitation 

Le bail d’habitation d’un logement non meublé dure :

• 3 ans en cas où le propriétaire est une personne physique ;
• 6 ans en cas où le propriétaire est une personne morale : société, association…

Si le logement est meublé, le bail peut durer 1 an, renouvelable tacitement. Quant au bail de colocation, il peut durer 9 mois non reconductibles.

Le renouvellement se fait automatiquement si aucune des parties ne donne de congé à la fin de la durée précisée préalablement.

3. Congé à l’initiative du locataire

Le locataire a le droit de donner congé à tout moment par LRAR ou par le biais d’un exploit d’huissier. Par ailleurs, le préavis est généralement de 3 mois. Cependant, dans certains cas, il peut être ramené à 1 mois :

• Une mutation professionnelle ;
• La perte d’emploi à cause d’un licenciement ou par rupture conventionnelle du contrat de travail ;
• Un nouvel ou un premier emploi ;
• Le locataire est soumis au RSA ;
• Des violences conjugales ;
• Une location meublée ;
• Etc.

4. Congé à l’initiative du propriétaire

Le bailleur peut aussi donner congé au bail par la même façon que le locataire. Cependant, il doit respecter un préavis de 6 mois (3 mois pour une location meublée).

Il doit, par ailleurs, motiver ce congé par :

• Une reprise d’habitation Ã  titre de résidence principale pour le bailleur ou sa famille ;
• La vente du bien ;
• Ou un autre motif légitime et sérieux comme le non-respect du locataire de ses obligations.

5. La résiliation du bail d’habitation

Si l’une des parties ne répond pas à ses obligations, la résiliation en justice peut avoir lieu. En effet, il doit exister sur le contrat du bail une clause permettant une résolution automatique par le juge. Cela peut avoir lieu, par exemple, dans le cas de non-paiement des loyers, de troubles de voisinages, d’absence de souscription d’une assurance, etc.